Verstopfung im Mehrfamilienhaus – was tun? Handlungsablauf für Mieter

Wenn der Abfluss in der Mietwohnung nicht mehr abläuft, steht die Frage im Raum: Selbst handeln oder den Vermieter informieren? Im Mehrfamilienhaus kommt eine weitere Unsicherheit dazu: Sitzt die Verstopfung in meiner eigenen Leitung oder in der Gemeinschaftsleitung, die mehrere Wohnungen verbindet? Die Antwort entscheidet darüber, ob du Hausmittel und Spirale einsetzen darfst oder ob du lieber die Finger davon lässt. In diesem Leitfaden erfährst du, wie du die Abgrenzung erkennst, welcher Handlungsablauf für Mieter sinnvoll ist und wer die Kosten trägt. Die rechtlichen Grundlagen (§ 535 und § 536c BGB) erklären wir verständlich.

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Kurz gesagt

Bei einer Verstopfung im Mehrfamilienhaus musst du zuerst klären, ob nur deine Wohnung betroffen ist oder mehrere. Nur du betroffen bedeutet meist eigene Leitung – hier kannst du Hausmittel, Pömpel und Spirale einsetzen. Mehrere Wohnungen betroffen deutet auf die Gemeinschaftsleitung hin – dann greife nicht selbst ein, sondern informiere den Vermieter. In jedem Fall den Vermieter unverzüglich informieren, am besten schriftlich per E-Mail. Der Vermieter zahlt grundsätzlich die Rohrreinigung; nur bei nachweisbarem Mieter-Verschulden musst du zahlen. Der umfassende Überblick steht im Leitfaden Rohrreinigung.

Die zentrale Frage: Eigene Leitung oder Gemeinschaftsleitung?

Bevor du Werkzeug ansetzt oder den Vermieter anrufst, lohnt sich eine kurze Einordnung. Die Abgrenzung zwischen eigener Leitung und Gemeinschaftsleitung bestimmt, wer zuständig ist, wer zahlt und ob du selbst Hand anlegen darfst.

Eigene Leitung – was bedeutet das?

Die eigene Leitung umfasst den Bereich von deinem Abfluss bis zum Anschluss an das Sammelrohr. Konkret: der Siphon unter Waschbecken, Dusche oder Küchenspüle, die Abflussrohre innerhalb deiner Wohnung und der Wohnungsabzweig, der in die Fallleitung mündet. Wenn nur bei dir das Wasser nicht abläuft und die Nachbarn keine Probleme haben, sitzt die Verstopfung mit hoher Wahrscheinlichkeit in diesem Bereich. In der Praxis sind das die meisten Fälle: Haare im Siphon, Fett im Küchenabfluss, Seifenreste – alles blockiert im Bereich deiner Wohnung.

Gemeinschaftsleitung – wann ist sie betroffen?

Die Gemeinschaftsleitung, auch Fallleitung oder Sammelrohr genannt, verbindet mehrere Wohnungen. Sie verläuft vertikal durch das Gebäude und sammelt das Abwasser aller Parteien. Ist sie verstopft, betrifft das Problem oft mehrere Wohnungen – typischerweise die, die über der Verstopfung liegen. Wenn du Wasser in der Toilette oder im Waschbecken siehst, das zurückdrückt, wenn andere spülen, deutet das auf eine verstopfte Fallleitung hin. Nach BGH-Rechtsprechung gehören Abwasserleitungen im Gemeinschaftsbereich zum Gemeinschaftseigentum – die Wohnungseigentümergemeinschaft trägt die Kosten.

So erkennen Sie den Unterschied

Ein praktischer Indikator: Wenn nur deine Wohnung betroffen ist, sitzt die Verstopfung meist in der eigenen Leitung. Wenn mehrere Wohnungen betroffen sind oder du Rückstau bemerkst, wenn andere spülen, deutet das auf die Gemeinschaftsleitung hin. Ein kurzer Check bei Nachbarn hilft bei der Einordnung. Bei Unsicherheit: Immer den Vermieter informieren und nicht selbst in die Gemeinschaftsleitung eingreifen. Ein Schaden an der Fallleitung kann teuer werden – und du haftest für eigenmächtige Maßnahmen.

Was tun bei Verstopfung? – Handlungsablauf für Mieter

Die Reihenfolge der Schritte entscheidet darüber, ob du rechtssicher handelst und die Verstopfung effektiv beseitigst. Gehe systematisch vor – so vermeidest du Konflikte mit dem Vermieter und unnötige Kosten.

Schritt 1: Vermieter informieren

Melde die Verstopfung unverzüglich deinem Vermieter oder der Hausverwaltung. Gemäß § 536c BGB musst du Mängel unverzüglich anzeigen – sonst verlierst du deine Mängelrechte und haftest für Folgeschäden. Eine E-Mail mit Zeitstempel dokumentiert die Meldung rechtssicher. Beschreibe kurz das Problem: Welcher Abfluss ist betroffen, seit wann, gibt es Wasser im Becken oder Rückstau? Bei eigener Leitung kannst du parallel selbst versuchen, die Verstopfung zu lösen.

Schritt 2: Bei eigener Leitung – Hausmittel versuchen

Wenn nur deine Wohnung betroffen ist, kannst du Hausmittel einsetzen. Heißes Wasser mit Spülmittel weicht Fett auf; Natron und Essig erzeugen eine chemische Reaktion, die Ablagerungen lockert. Gib etwa vier Esslöffel Natron in den Abfluss, gieße eine halbe Tasse Essig nach, decke den Abfluss mit einem feuchten Lappen ab und lasse die Mischung 15 bis 30 Minuten einwirken. Danach mit heißem Wasser nachspülen. Der Pömpel erzeugt Druck und Sog und kann Pfropfen im Siphon lockern. Eine detaillierte Anleitung zu Sofortmaßnahmen bei Verstopfung findest du in unserem Ratgeber.

Schritt 3: Bei eigener Leitung – Spirale einsetzen

Wenn Hausmittel und Pömpel nicht helfen, sitzt die Verstopfung tiefer. Dann kommt die Rohrreinigungsspirale zum Einsatz. Sie wird langsam in den Abfluss eingeführt, bis du auf Widerstand triffst, und dann an der Kurbel gedreht – im Uhrzeigersinn. Vorher zwei bis drei Liter heißes Wasser einfüllen – das weicht Fett an. Eine Rohrreinigungsspirale Kaufberatung hilft bei der Auswahl. Wichtig: Bei Verdacht auf Gemeinschaftsleitung die Spirale nicht einsetzen – du riskierst Schäden an der Fallleitung und haftest dafür.

Schritt 4: Bei Gemeinschaftsleitung – Nicht selbst eingreifen

Wenn mehrere Wohnungen betroffen sind oder du Rückstau bemerkst, liegt die Verstopfung in der Gemeinschaftsleitung. In diesem Fall greife nicht selbst ein. Der Vermieter oder die Hausverwaltung beauftragt einen Fachbetrieb, der mit Kamera und Hochdruckfräse arbeitet. Die Kosten werden auf alle Eigentümer umgelegt. Deine Aufgabe: Informieren, dokumentieren und abwarten.

Wer zahlt die Rohrreinigung im Mehrfamilienhaus?

Die Kostenfrage hängt von der Abgrenzung und der Ursache ab. Die Grundregel ist klar: Der Vermieter trägt die Instandhaltungspflicht gemäß § 535 BGB. Er beauftragt den Klempner und trägt die Kosten – typischerweise zwischen 80 und 250 Euro für einfache Verstopfungen, bis 500 Euro und mehr bei aufwendigeren Arbeiten. Mehr zu den Rohrreinigungskosten.

Bei einer verstopften Gemeinschaftsleitung übernimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten. Die Fallleitung gehört zum Gemeinschaftseigentum – die Instandhaltung wird auf alle Eigentümer umgelegt. Nur bei nachweisbarem Mieter-Verschulden – etwa Hygieneprodukte, Feuchttücher oder große Fettmengen im Abfluss – kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Die Beweislast liegt beim Vermieter. Details im Ratgeber Rohrverstopfung Mietwohnung: Wer zahlt?.

Darf ich als Mieter selbst die Spirale nutzen?

Bei eigener Leitung – also wenn nur deine Wohnung betroffen ist – kannst du die Rohrreinigungsspirale einsetzen. Sie arbeitet mechanisch direkt an der Ursache und löst Ablagerungen, ohne das Rohrmaterial anzugreifen. Die Spirale ist sinnvoll bei Haaren, Fett, Papier, Seifenresten und Urinstein. Die richtige Benutzung einer Rohrreinigungsspirale erklärt die Technik im Detail. Bei Gemeinschaftsleitung solltest du die Spirale nicht einsetzen – du riskierst Schäden und haftest dafür.

Fallrohr vs. Abwasserleitung – nicht verwechseln

Das Fallrohr führt Regenwasser von der Dachrinne nach unten – es ist kein Abwasser im Sinne von Toilette oder Waschbecken. Wenn das Fallrohr verstopft ist, ist oft die Hausverwaltung zuständig. Die Abwasserleitung – auch Steigleitung oder Fallleitung genannt – führt das Schmutzwasser ab. Sie verläuft im Gebäude und mündet in die Grundleitung. Je nach Lage gehört sie zur eigenen Wohnung oder zur Gemeinschaftsleitung. Die Abgrenzung steht in der Teilungserklärung. Mehr zum Fallrohr verstopft.

Wichtige rechtliche Punkte

Gemäß § 536c BGB musst du Mängel unverzüglich anzeigen. Unterlässt du die Meldung, verlierst du deine Mängelrechte und haftest für Folgeschäden. Nur bei Gefahr im Verzug – etwa drohende Überflutung – darfst du ohne vorherige Mahnung einen Handwerker beauftragen. In allen anderen Fällen musst du zuerst den Vermieter informieren. Bestellst du eigenmächtig einen Klempner, ohne dass eine Notlage vorliegt, trägst du das Rechnungsrisiko. Eine E-Mail mit Zeitstempel dokumentiert die Meldung rechtssicher.

Vorbeugung – Verstopfung vermeiden

Ein Abflusssieb hält größere Partikel zurück – Haare, Essensreste oder Seifenstücke landen nicht im Rohr. Wische Fett und Öl von Pfannen und Töpfen mit Küchenpapier ab, bevor du sie abspülst. Hygieneprodukte, Feuchttücher und Windeln gehören in den Müll, nicht in die Toilette. Lass einmal pro Woche heißes Wasser für zwei bis drei Minuten durch den Abfluss laufen. Mehr zu den häufigsten Ursachen für verstopfte Abflüsse und ihrer Prävention.