Kleinreparaturklausel bei Rohrverstopfung – was gilt? Rechtliche Klarheit für Mieter

Kurz gesagt

Die Kleinreparaturklausel bei Rohrverstopfung greift nicht. Nach ständiger Rechtsprechung (AG Charlottenburg, 31.08.2011) fallen Abflussrohr und Siphon nicht unter die Kleinreparaturklausel, weil sie nicht dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen. Der Mieter kann den Verschleiß eines Rohres durch pflegliche Nutzung nicht verringern – daher ist die Belastung mit Reparaturkosten nicht gerechtfertigt. Grundsätzlich trägt der Vermieter die Kosten für die Rohrreinigung. Der Mieter zahlt nur, wenn er die Verstopfung schuldhaft verursacht hat, etwa durch Fremdkörper oder Feuchttücher. Auch dann haftet er wegen Schadensersatz, nicht wegen der Kleinreparaturklausel.

Rohrreinigungspumpe

Angebot ansehen

Was ist die Kleinreparaturklausel?

Die Kleinreparaturklausel ist eine vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag, mit der der Vermieter die Kostentragung für kleine Reparaturen auf den Mieter abwälzt. Ohne eine solche Klausel obliegt dem Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Erhaltungspflicht – er muss die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten und trägt die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung. Die Kleinreparaturklausel durchbricht diese gesetzliche Regelung und verpflichtet den Mieter, bestimmte kleine Reparaturen selbst zu bezahlen.

Der Zweck der Klausel liegt darin, den Mieter zu einem sorgfältigen Umgang mit der Mietsache anzuhalten. Die Idee: Wer täglich mit einem Gegenstand in Berührung kommt, kann durch pflegliche Behandlung Verschleiß vermeiden oder verringern – und soll daher die Kosten für kleine Reparaturen tragen. Typische Formulierungen nennen Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser, Abwasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Bedienungseinrichtungen für Rollläden und Fensterläden. Diese Aufzählung orientiert sich an § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. Berechnungsverordnung.

Damit eine Kleinreparaturklausel wirksam ist, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Erstens darf sie sich nur auf Gegenstände beziehen, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind – so hat es der Bundesgerichtshof in seinem Grundsatzurteil vom 07.06.1989 (VIII ZR 91/88) festgelegt. Zweitens muss eine betragsmäßige Obergrenze pro Einzelreparatur vereinbart sein, typischerweise zwischen 75 und 100 Euro (teilweise bis 150 Euro). Drittens verlangt der BGH eine jährliche Höchstgrenze für die Gesamtkosten aller Kleinreparaturen – etwa 6 bis 8 Prozent der Jahresmiete oder rund 200 Euro. Fehlt eine dieser Grenzen, ist die gesamte Klausel unwirksam.

Warum die Kleinreparaturklausel bei Rohrverstopfung nicht greift

Das Amtsgericht Charlottenburg hat mit Urteil vom 31.08.2011 (Az. 212 C 65/11) entschieden, dass ein Abflussrohr nicht unter die Kleinreparaturklausel fällt. Die Begründung ist eindeutig: Ein Abflussrohr unterliegt im Rahmen einer gewöhnlichen Nutzung der Mietsache nicht dem unmittelbaren und häufigen Zugriff des Mieters. Der Mieter kommt mit dem Rohr nicht täglich in Berührung – er nutzt den Wasserhahn, die Spüle oder die Toilette, aber das Rohr selbst liegt verborgen in der Wand oder unter dem Siphon. Entscheidend ist zudem: Es ist dem Mieter nicht möglich, den Verschleiß eines Abflussrohres durch besonders sorgsame und pflegliche Behandlung zu verringern. Kalk, Fett und Biofilm setzen sich über Jahre ab; Haare gelangen beim Waschen unweigerlich in den Abfluss. Das hat nichts mit mangelnder Sorgfalt zu tun.

Dieselbe Logik gilt für den Siphon, den Geruchsverschluss unter Waschbecken, Dusche oder Badewanne. Auch der Siphon unterliegt nicht dem täglichen Zugriff des Mieters in dem Sinne, dass dieser den Verschleiß beeinflussen könnte. Die Rechtsprechung hat daher klargestellt: Weder Abflussrohr noch Siphon fallen unter die Kleinreparaturklausel – unabhängig davon, ob im Mietvertrag Installationsgegenstände für Wasser und Abwasser oder ähnliche Formulierungen stehen. Die Gerichte grenzen diese Begriffe ein: Gemeint sind Gegenstände wie Wasserhähne, Mischbatterien, Brausen und Druckspüler, die der Mieter täglich bedient. Das Abflussrohr gehört nicht dazu.

Wichtig zu wissen: Die Kostentragung bei Rohrverstopfung richtet sich ausschließlich nach der Verursachung. Hat der Mieter die Verstopfung nicht schuldhaft verursacht, trägt der Vermieter die Kosten – unabhängig von jeder Kleinreparaturklausel. Hat der Mieter sie verursacht, haftet er wegen Schadensersatz, nicht wegen der Klausel. Die Kleinreparaturklausel ist bei Rohrverstopfung schlicht irrelevant.

Wer mehr über die allgemeine Kostentragung bei Verstopfungen in der Mietwohnung erfahren möchte, findet die Details im Artikel Rohrverstopfung in Mietwohnungen – wer zahlt?.

Wann zahlt der Mieter trotzdem?

Der Mieter muss die Kosten für die Rohrreinigung tragen, wenn er die Verstopfung schuldhaft durch vertragswidrigen Gebrauch verursacht hat. In diesem Fall haftet er nicht aufgrund der Kleinreparaturklausel, sondern wegen Schadensersatz. Der Vermieter kann die Beseitigungskosten als Schadensersatz vom Mieter verlangen.

Vertragswidriger Gebrauch liegt vor, wenn der Mieter Gegenstände oder Flüssigkeiten in den Abfluss bringt, für die das Rohr nicht geeignet ist. Das Amtsgericht Saarburg hat in seinem Urteil vom 07.08.2002 (Az. 5 C 295/02) bestätigt, dass die Entsorgung von Hygieneartikeln wie Damenbinden oder Tampons, Windeln, Katzenstreu, Feuchttüchern, Spielzeug oder großen Mengen Toilettenpapier ohne zwischenzeitliche Spülung vertragswidrigen Gebrauch darstellt. In solchen Fällen kann der Vermieter die Beseitigungskosten vom Mieter zurückfordern. Typische Nachweise sind der Fund des Fremdkörpers beim Ausfräsen, Monteur-Fotos oder ein Installateurbericht mit Ursachenangabe.

Grobe Fahrlässigkeit kann ebenfalls zur Schadensersatzpflicht führen – etwa wenn der Mieter trotz Hinweis weiterhin ungeeignete Stoffe entsorgt. Der Mieter muss sich zudem das Verhalten von Haushaltsangehörigen, Besuchern und Gästen zurechnen lassen.

Bei Haaren und Fett gilt eine Grauzone. Das Amtsgericht Ravensburg entschied in einem vielbeachteten Urteil (23.02.2005, Az. 9 C 1470/04), dass Haare, Fett und Essensreste bei normalem Gebrauch über 30 Jahre vertragsgemäß sein können. Beim Abspülen von Geschirr, beim Ausgießen von Soßen und beim Waschen von Gemüse gelangen Reste in den Abfluss – das ist unvermeidbar. Ebenso lasse sich nicht verhindern, dass Haare über das Waschbecken in die Leitung gespült werden. Entscheidend sind Menge und Zeitrahmen. Bei überdurchschnittlichen Mengen in kurzer Zeit oder bei kurzer Nutzungsdauer kann die Verantwortung des Mieters bejaht werden. Der Vermieter muss in jedem Fall beweisen, dass der Mieter schuldhaft gehandelt hat.

Unwirksame Kleinreparaturklauseln

Eine Kleinreparaturklausel kann aus mehreren Gründen unwirksam sein. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass eine Klausel ohne jährliche Höchstgrenze den Mieter unangemessen benachteiligt und daher nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist. Fehlt die Grenze für die Gesamtkosten mehrerer Reparaturen innerhalb eines Jahres, entfaltet die gesamte Klausel keine Wirkung. Der Mieter muss dann gar nichts bezahlen – die volle Kostenlast trifft den Vermieter, auch für Reparaturen an Gegenständen, die sonst unter die Klausel fallen würden.

Eine zu hohe Einzel-Obergrenze kann die Klausel ebenfalls unwirksam machen. Der BGH hatte 1989 einen Betrag von 150 D-Mark (etwa 77 Euro) für noch vertretbar gehalten; unter Berücksichtigung der Preisentwicklung werden heute oft 75 bis 100 Euro, teilweise bis 150 Euro als Obergrenze genannt. Klauseln mit deutlich höheren Beträgen (z.B. 200 Euro pro Einzelreparatur) gelten als unwirksam.

Zudem darf die Klausel sich nicht auf Gegenstände erstrecken, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Rohrleitungen in Wänden, Heizungsrohre, Fallleitungen und Gemeinschaftsleitungen fallen von vornherein nicht darunter. Wenn die Klausel zu weit gefasst ist und solche Gegenstände einschließt, kann sie insgesamt unwirksam sein. Die Rechtsfolge ist stets dieselbe: Die Klausel wird ersatzlos gestrichen, die gesetzliche Regelung (§ 535 BGB) gilt – der Vermieter trägt die Instandhaltungskosten.

Praxistipps für Mieter

Wenn du als Mieter mit einer Rohrverstopfung konfrontiert bist und dein Vermieter die Kleinreparaturklausel anführt, solltest du zunächst deinen Mietvertrag prüfen. Schaue dir die Formulierung der Klausel an und prüfe, ob sowohl eine Einzel-Obergrenze als auch eine jährliche Gesamtgrenze vereinbart sind. Fehlt eine davon, ist die Klausel unwirksam – und das gilt für alle Reparaturen, nicht nur für Rohrverstopfungen.

Lehnt der Vermieter die Kostentragung ab und verweist auf die Kleinreparaturklausel, solltest du schriftlich widersprechen. Verweise auf das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 31.08.2011 (Az. 212 C 65/11) und auf den BGH (07.06.1989, VIII ZR 91/88). Teile mit, dass Abflussrohr und Siphon nicht unter die Kleinreparaturklausel fallen und die Kostentragung sich nach der Verursachung richtet. Zahle die Rechnung nicht, ohne die Rechtslage zu klären – sonst könnte eine stillschweigende Anerkennung angenommen werden.

Stelle zudem eine Mängelanzeige mit Zeitstempel (E-Mail oder Messenger) und dokumentiere die Verstopfung mit Fotos oder Video. Bewahre die Rechnung und den Monteurbericht mit Ursachenangabe auf – sie können bei Streit über die Verursachung entscheidend sein. Wenn du die Verstopfung nicht verursacht hast und der Vermieter dennoch auf Zahlung besteht, empfiehlt sich die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht oder die Einschaltung des örtlichen Mietervereins.

Bei leichten Verstopfungen im Siphon oder in den ersten Metern der Leitung kannst du zunächst selbst versuchen, die Blockade zu lösen. Eine Rohrreinigungsspirale eignet sich für Haare, Fett und leichte Ablagerungen – unsere Schritt-für-Schritt-Anleitung zeigt die richtige Technik. So sparst du unter Umständen den Klempner und vermeidest Streit mit dem Vermieter. Bei tief sitzenden Verstopfungen, Fremdkörpern oder wiederholten Problemen ist der Fachbetrieb die richtige Wahl.

Häufiger Fehler: Viele Mieter zahlen die Rechnung, weil sie die Kleinreparaturklausel für anwendbar halten oder den Streit scheuen. Wer die Rechtslage kennt, kann selbstbewusst widersprechen – und in den allermeisten Fällen trägt der Vermieter die Kosten, sofern keine schuldhafte Verursachung vorliegt.

Kosten und typische Preisspannen

Eine professionelle Rohrreinigung kostet typischerweise zwischen 50 und 500 Euro, je nach Schwere der Verstopfung, Ort und eingesetzter Technik. Für ein Waschbecken liegen die Kosten bei etwa 70 bis 200 Euro, für Küchenabfluss oder Dusche bei 80 bis 250 Euro. Eine WC-Verstopfung schlägt mit 100 bis 300 Euro zu Buche, eine Fallleitung mit 150 bis 450 Euro. Die Kosten hängen von der Reinigungsmethode (Spirale, Hochdruckspülung, Kamerabefahrung), der Rohrlänge und Zusatzleistungen wie Anfahrt, Notdienst oder Wochenendeinsatz ab.

Bei Streit über die Kostentragung lohnt sich die Aufbewahrung der Rechnung – sie dokumentiert die Höhe und kann im Einzelfall auch Aufschluss über die Ursache geben. Wer mehr über realistische Preisspannen, Kostentreiber und die Vermeidung von Abzocke erfahren möchte, findet ausführliche Informationen im Artikel Was kostet eine Rohrreinigung – echte Richtwerte.